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Un estudio realizado por la Universidad de Los Andes, el Banco Mundial y la Empresa Metro de Bogotá revela cómo la construcción del metro ha generado un crecimiento en el desarrollo de vivienda nueva, especialmente en las áreas cercanas a la primera línea. Aunque el proyecto aún no está concluido, el sector inmobiliario ya refleja cambios significativos en la ciudad.
Desde que el metro de Bogotá comenzó a materializarse, su impacto ha sido notable en distintos ámbitos, y uno de los más relevantes es el mercado inmobiliario. La confianza de ciudadanos, desarrolladores y constructores ha aumentado, impulsando proyectos urbanísticos a lo largo del trazado de la primera línea del metro.
De acuerdo con el estudio ‘Efectos de anticipación que está teniendo el proyecto metro de Bogotá en el mercado inmobiliario’, existe una activación temprana del desarrollo de vivienda nueva en los entornos de las estaciones, alcanzando incluso zonas situadas hasta a 20 minutos a pie de estas infraestructuras. Para determinar dicho impacto, la investigación utilizó modelos de accesibilidad basados en tiempos de caminata, dividiendo las áreas de influencia en cuatro sectores o isocronas de 5, 10, 15 y 20 minutos de distancia.
En las zonas más cercanas a las estaciones, el estudio encontró un incremento en los proyectos inmobiliarios: 221 desarrollos en la primera isocrona, 649 en la segunda, 1.712 en la tercera y 770 en la cuarta. La primera línea, con 23,9 km de recorrido y 16 estaciones, ya muestra una activación considerable en su entorno, a diferencia de la segunda línea, que aunque proyectada, aún no ha iniciado obras.
El profesor Eric Vergel-Tovar, líder de la investigación y especialista en planificación urbana, explica que el desarrollo inmobiliario empezó a responder positivamente desde la creación de la Empresa Metro en 2016, pero fue entre 2022 y 2023 cuando se observó un aumento significativo de proyectos de vivienda nueva.
Los desarrolladores privados han comenzado a capitalizar los beneficios de la proximidad a la línea férrea, con un incremento en los precios del metro cuadrado que oscila entre el 2,7 % y el 11,3 %. Esta valorización se presenta con mayor intensidad en las áreas más cercanas, debido a la accesibilidad y el potencial de reconfiguración urbana que ofrece el metro.
No obstante, la oferta de vivienda de interés social (VIS) y vivienda de interés prioritario (VIP) sigue siendo insuficiente en estas zonas. Los autores del estudio recomiendan generar incentivos para que estos tipos de vivienda sean una prioridad en las áreas beneficiadas por el transporte público.
Otro fenómeno identificado en el estudio es el auge de los microapartamentos en las zonas de influencia del metro. Aunque sus precios por metro cuadrado podrían estar en el rango de las viviendas VIS y VIP, en realidad no lo son, ya que responden a tendencias del mercado inmobiliario enfocadas en hogares unipersonales y alta densidad de viviendas.
El metro de Bogotá está redefiniendo el desarrollo urbano de la ciudad y transformando el comportamiento del mercado inmobiliario. Aunque la primera línea aún no está operativa, su impacto es evidente en la consolidación de proyectos urbanísticos y en la valorización de predios. Sin embargo, es fundamental que las autoridades adopten estrategias para garantizar que el crecimiento inmobiliario sea equitativo, evitando el desplazamiento de comunidades y asegurando que la infraestructura de transporte beneficie a todos los sectores de la población.
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